엄정숙 부동산 전문변호사

[서태호 기자] # “최근 계약이 끝났음에도 옆집 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하고 있습니다. 문제는 거주 중인 건물이 한 집주인 소유의 다세대 빌라라는 겁니다. 저 또한 계약 종료를 몇 개월 앞두고 있어 혹시나 모를 법적인 대응을 위해 무엇부터 해야 할지 막막합니다”

전세금 피해에 따른 법적 대응을 두고 갈피를 잡지 못한 세입자들의 한숨이 깊어지고 있다. 전문가들은 법적 대응을 하기 전 계약 해지 여부부터 따져봐야 한다고 조언한다.

24일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “주택 임대차에서 전세금 피해 발생 시 세입자가 활용할 수 있는 법적 대응책은 여러 가지가 있다”면서도 “다만 세입자들은 대부분 법적인 대응을 하려고 해도 무엇부터 해야 하는지 막막해하는 경향이 있다”고 지적했다. 이어 “만약 전세금을 제때 돌려받지 못해 법적 대응이 필요하다면 반드시 집주인에게 계약해지 통보부터 해야 한다”고 조언했다.

최근 전세 사기나 피해 사례가 급증하면서 이에 따른 법적 대응법이 세입자들의 관심을 받고 있다. 하지만 세입자가 할 수 있는 대부분의 법적 대응은 계약이 해지되어야만 가능하다는 사실을 명심해야 한다.

세입자들이 전세금을 돌려받지 못했을 때 기본적으로 진행하는 임차권등기나 전세금반환소송도 계약해지가 선행되어야 가능하다.

엄 변호사는 “전세 사기나 피해를 본 세입자들이 법적 대응을 하려는 가장 큰 이유는 전세금을 돌려받기 위함”이라며 “하지만 집주인의 전세금반환의무 자체가 계약이 종료되어야만 발생기 때문에 종료되기 전까지는 법적 대응이 어렵다”고 강조했다.

심지어 최근 전세 사기 유형에서도 법적인 대응을 위해선 반드시 계약해지가 필요하다. 대표적인 예로 집주인을 마음대로 바꾸는 ‘바지사장’이나 채무 사실을 숨겨 집이 부동산경매에 넘어 가더라도 법적인 대응을 위해선 계약해지가 필수다.

반면 계약 기간이 한참 남은 세입자들은 계약해지 가능여부에 대해 불안함을 느낄 수 있다.
엄 변호사는 “세입자에게 사전 통보 없는 집주인의 변경은 계약 기간이 남았더라도 정당한 해지 사유가 된다”며 “임차한 집이 부동산경매에 넘어갈 경우에도 법률상 더는 임대차 관계를 유지할 수 없는 것으로 판단돼 정당한 해지사유가 될 수 있다”고 말했다.

그렇다면 전세 계약은 어떻게 해지해야 법적으로 문제가 없을까.
계약은 계약 기간이 끝났거나 갱신요구권을 사용해 더는 행사하지 못하는 상황이더라도 자동으로 해지 되지 않는다. 즉 세입자가 해지한다는 의사를 집주인에게 명확히 전달해야만 법적인 효력이 있다는 말.

엄 변호사는 “전세 계약을 해지하는 방법에는 대표적으로 내용증명을 통해 의사를 전달하는 게 추후 법적 분쟁에서 유리하게 작용할 수 있다”며 “상황이 여의치 않을 땐 통화녹취나 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등을 통해 계약해지에 관한 증거를 남겨야 한다”고 귀띔했다.

한편 세입자가 집주인에게 계약해지 의사를 전달하지 않으면 어떤 상황이 벌어질까.
주택 임대차보호법 상에는 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해지 의사를 통보하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 ‘묵시적 갱신’이 된다고 규정하고 있다. 다시 말해 계약이 계속 유지된다는 의미다.

엄 변호사는 “계약이 유지된 상황에서는 임차권등기뿐 아니라 각종 소송 등도 진행할 수 없다”며 “따라서 세입자는 법률상 전해진 기간 내 계약해지 의사를 통보하고 계약 기간 중이라도 해지 사유가 정당하다면 반드시 계약 해지 후 법적 대응을 준비해야 한다”고 당부했다.

서태호 기자 thseo113@hanmail.net 평택/조항진 기자의 다른 기사 보기